我国房地产市场发展新方向

　　传统地产开发商转型进入新兴模式，是主动还是被动？这是一个值得思考的问题。房地产住宅市场还处于一片水深火热当中，高压调控政策一如既往。随着行业暴利时代的一去不复返，对于房地产占比75%的住宅市场而言，去杠杆将是长期化的。住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的称呼，如工业类主题、高科技主题、文化创意主题等园区类地产。
　　产业地产的雏形：工业地产
　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产是产业与房地产的第一次结合，也可以看成是房地产在工业领域的最初形态，该形态以工业园区形态出现。
　　产业地产的由来
　　产业地产是区域经济发展和结构调整的必然产物。优惠的税收政策、高效的行政程序、廉价的土地价格是传统工业地产的开发依据。政策因素在国内外企业工厂选址中具有决定性的意义。以上海为例，从最早的漕河泾工业区、张江园区、金桥出口加工区等都以政策作为优越于其他城市或区县的主要依据。随着开放程度的扩大，中部、内陆地区在上述方面的优势越来越明显，这些工业形态正逐渐从上海转移出去。在这些企业外迁的同时，一方面是企业自身需要把核心的部门继续留在上海本地（诸如销售、研发、设计等），另一方面政府也需要有高附加值的产业能在短时间内填充闲置的土地和建筑。由此园区型办公经济（也就是所谓的2.5产业）应势而生。由于土地载体的不同，2.5产业也经历了旧建筑改造与土地新建的过程。以市北高新技术园区为例，江场三路以东的一期为老厂房改造，二期和三期则为新建项目。
　　产业地产产品
　　纵观国内外知名的产业园区，我们可以看出产业地产的产品形态多样：标准办公，甲级办公，花园式办公，研发楼等都有涉及，但其核心功能都为办公。可以说与传统商业办公地产比较，产业地产在使用功能方面没有本质区别。传统办公楼市场多为分布于中心城区，享受着便利的交通，完善的商务配套，而这些往往都是产业地产短期内无法实现的，那产业地产又是如何能立足？产业地产又具有哪些独特优势呢？
　　产业地产的魅力
　　首先我们从使用者的角度来看产业地产的魅力和优势。
　　产业地产在产品塑造方面具有更大的灵活性，高品质的独立型花园办公楼成为各项目主力宣传的重点。从办公硬件和办公环境来看，产业地产具有明显优势。
　　产业地产多分布于非中心区域，不论是售价还是租金也是传统市区写字楼无法拥有的。价格也是产业地产推广的主要手段。
　　产业定位与产业导入是吸引客户的重要因素。产业地产赋予企业的不只是办公条件的改善，更是企业发展的机会：利用强势产业的高度聚集效应，给中小型企业提供各式平台（金融融资、电子交易、产品展示、政策优惠、会务会议等），这也是产业地产区别于传统办公楼市场的本质内容。核心产业导入的作用有如商业招商中的主力店，通过引入主力店可以顺势吸引其他相关中小商家的入驻。
　　对于开发商来说，成功的产业地产不仅是带来一次性的销售收入，更是通过其他相关平台服务的投入，产生源源不断的持续性收入。
　　下面我们再从开发者的角度出发，来看看投资人是如何规避风险，又是如何获得各种收益的呢？
　　一是通过与特定工业企业联合按需订制，规避风险，从中获利。开发商取得用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制产业地产项目，从而实现最低风险下的项目收益。在上海，漕河泾新兴技术开发区的"科技绿洲飞利浦研发中心"即是在此种运营模式下开发的极具代表性的产业地产项目。
　　二是通过土地溢价增值而获取利润。该模式是指投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，通过将项目中部分土地或整体土地转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
　　三是通过长期持有开发项目获得经营收益或出售开发项目产品获利。项目投资开发商（或独立，或联合）进行项目整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。
　　四是引进已定的产业主题类企业，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得租金收益和经营管理收益等。这种盈利模式在国内较为普遍，尤其是将开发项目出售的模式更为常见。
　　我们知道传统的房地产盈利模式相对简单，无非通过销售或租赁而产生，这种模式在住宅和近年来的商业地产方面屡试不爽。随着这一两年政府对房地产市场调控的深入，传统的盈利模式受到巨大挑战。一方面，市场上需求量不断受到挤压，市场的消化能力特别是对于商业和办公的销售量急剧下降，商业的价值被低估，商业价格与住宅价格倒挂；另一方面，政府在土地出让的协议中也严格控制产证的划分，越来越多的地方政府不再允许划分成小单元出售，商业的"住宅化"模式受到挑战。园区资产分别打包，既可以集中上市又可以拆分上市，这将是产业地产在未来的重要盈利趋势。还是以市北高新科技园为例，该园区通过稳定的租金和其他收益，成功上市，成为其他园区全力效仿的对象。上市既可以带来高溢价收益，同时又不失对于资产的实际控制权，可谓是一举两得。
　　产业地产它不单是以项目所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。还是以市北高新科技园区为例：2011年，市北高新园区上缴税收总额达30.5亿元，同比增长超过30%。其中新引进生产性服务业企业200多家，全年园区内生产性服务业比重超过80%。3.13平方公里，仅占上海市开发区土地总面积的0.4%，单位土地税收产出超过全市平均值4倍。
　　产业地产发展中的问题
　　在艰难的时刻，插上产业之翼的地产模式受到了越来越多开发商青睐。相比住宅项目，产业地产的地价处于"价格洼地"，同时政府的支持以及政策的青睐，成为助力园区地产兴旺发展的三大推手。然而，目前国内产业地产开发"重房产、轻产业"的现象不可忽视。同时，以园区地产为名的投机现象的出现，或成为产业地产发展的最大隐忧。虽然园区地产有占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对开发商也形成了较高的门槛，但工业用地性质的灵活性是此类模式受宠的原因之一。由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益，显然这并不是产业地产的健康发展方向。

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