（二）房产税调控商品房市场的效果分析

　　我国政府在商品房市场有限的供给、无限的需求，飙升的房价、经济稳定等问题面前，以支持自住需求、抑制投资性购房、保持房价基本稳定为基本原则，制定的一系列房地产市场调控措施中，第二套商品房购买与交易中提高首付与贷款利率、开征"房产税"等政策措施的实践效果，有利有弊，主要表现为以下三个方面：

　　1.抑制炒房、诱导需求、稳定商品房价格。按财政部财政科学研究所所长贾康的观点，房产税理论上按照首套房不征、二套房低税率征收的原则，不仅可以保障人们基本的住房、换房需求，调节高端收入者的商品房投资需求，而且还可以将对房主炒房行为的抑制结果转化为增加出租房房源、缓解市场上房屋租赁供需的紧张关系。加之房产税属于地方性税收，随着营改增的推进和配套建设完备后征税成本的降低，地方或许将越来越倾向开征房产税、不排除将适当存量房纳入试点的可能。而且上海率先试点房产税的积极效用之一是，上海房产税方案中的差别税率，很好地引导了新买主出手买房的选择。大量的商品房购买力从浦西被转移到浦东及其他周边区域、房价没有明显下降而呈现运行平稳，这在一定程度上说明房产税对高端房成交量产生了一定的抑制、诱导作用，减少了商品房价虚增的泡沫[2]。

　　2.配套措施不落地、诱发商品房价格上涨。由于"新国五条"推广房产税试行范围地域经济发达水平不同，各地方政府对商品房市场的投资与投机行为认知不同，如杭州作为浙江省民有经济较发达、民间借贷盛行、民营金融历史较长与的城市，市民普遍将商品房市场认同为与证券市场并行的资本投融资市场，导致房产税开征的"新国五条"配套细则迟迟不能落地。为规避即将开征的房产税赋导致房地产市场的价格波动加剧，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末就有20多个楼盘集中开盘；五一小长假前一周有10多个楼盘开；更有3个楼盘在4月26日前夜连夜开盘。2013年4月以来北京房价不仅因为2012年商品住宅用地供应不足而涨价，而且二手房交易开征房产税使得新房需求量剧增导致供需不平衡，使北五环以内的福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目，商品房价格进一步攀升。

　　3.增加不诚信的沉淀成本、造成过度需求心理。二套商品房购买提高首付与贷款利率、交易中按差价开征20%个税的政策，不仅使得一些多套房产的卖房人为规避房产税，通过协议离婚使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，为骗取二套房首付优惠假离婚的现象增多，导致了家庭变故的沉淀成本。而且商品房购买价格难以确定、卖房人的装修费等难以确定，诱使一些高端楼盘为分担房价、减少房产交易税，做出将精装标准定在房价的50%以上的不诚信行为。而且政府对商品房市场不当的干预行为，不仅使市场经济发展中人们合理、适度的二级分化心理承受能力减弱，诱使人们产生了无视自己经济能力的住房需求欲望，同时对与经济条件优越者盲目攀比、怨声载道者的不合理回应，助长了其依赖政府提升自己居住条件的不合理需求。

　　三、"房产税"调控商品房市场制度的完善

　　我国市场经济发展中土地的公有制、商品房市场功能作用的多元化，决定了我国商品房市场调控措施既要承载满足自住需求的保障功能，又要兼顾合理的住房与投资保值功能。针对前述房产税政策在商品房价格调控中出现的推高房价、诱发不诚信、助长不合理住房需求的社会负效应，房产税政策的实施与运用应从以下三个方面进行完善：

　　（一）注重房产税内容制定的时空性

　　如杭州作为第二批房产税试点城市，计划开始征收的房产税具体细则基本以上海模式进行翻版：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最终的结果是因房产税在多大范围征收？如何征收？政府、学界、企业、市民等各方争议难决，导致杭州版房产税试点方案推后暂缓[3]。这说明在房产税的具体开征过程中，一定要正视杭州与上海经济发展水平、地域文化、投资理念、商品房市场的差异等经济法时空性，避免盲目照抄相关制度导致立法资源浪费及其不能尽快合理实施，进而又推高房价的社会负效应。杭州作为浙江省民有经济发达、特殊民间借贷文化盛行的省会城市，其民众对商品房的民生保障功能与增值保值功能理念，是杭州房产税确定开征范围、征收办法的决定性因素，一定要予以认真对待才能正真发挥房产税的保障与调控双重功能。

　　（二）注重房产税实施的经济性

　　就房产税征收对象是否包括存量房的交易行为，这不仅关系到房产税在各地具体实施中的交易价格评估、装修成本核定等实施成本问题，更是对各地方政府人员既得利益及其早期对带动商品房地产市场发展有功者既得利益的冒犯与挑战。笔者认为，本着房产税对商品房市场双重功能的兼顾与调控作用的有限性、效率性，不应对存量房交易开征房产税；就房产税针对二套房交易征收中诱发的社会综合治理成本加大的现象来看，基于中国百姓特殊的安居乐业心理与投资保值渠道的有限性，为减少既有制度诱发的离婚率上升、规避法律的社会不诚信行为而增加的社会公共秩序治理成本，房产税应该针对真正的豪华商品房与拥有第三套以上商品房出卖人进行征收，现实中如果基于孝敬老人而又为免于兄弟姐妹争遗产的纠纷，以自己名义给父母买的商品房在未来出售时还要被界定为属于不合理住房需求的行为而被征税，那社会诚信、尊老爱幼的美德何以彰显？！

　　（三）强调商品房价格调控措施的综合性

　　针对商品房市场价格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投资保值需求原则不变的前提下，一方面是制定积极支持商品房自住需求的政策措施，通过增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导企业理性定价、加强市场监管、严格执行商品住房限购措施、充分发挥税收政策的调节作用、以经济与行政手段对投机行为进行遏制，另一方面是要帮助民众树立商品房价格合理性上涨的心理预期、冷静看待通胀预期与房产保值带动房价上涨的主观人为原因、主动反省盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控助长房价飚升等精神心理因素导致的不当需求及其行为，从根本上形成我国商品房市场的理性供给关系。同时还要注重运用系统思维设计包括短期效应与长期目标的调控制度体系，避免把短期房价的稳定作为调控的主要目标或唯一目标，帮助人们形成合理的房价市场涨落预期、商品房供求的市场调节制度框架，通过综合性措施、以最小的成本、实现我国商品房市场的调控目标。

　　注释：

　　①房产税是以房屋的交易、租赁所得为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。我国2013年"新国五条"中欲扩增的房产税是指对特殊区域、特殊住宅房屋购买与交易时，向房屋所有人按照一定的征税对象、计税依据、税率征收，在特殊情形下可以减免税种，具有营业税与个人所得税的混合属性。

　　②"新国五条"是指，2013年2月20日国务院常务会议确定的，为认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署取得积极成效，有效抑制投机投资性购房，使房地产市场形势逐步平稳的五项加强房地产市场调控的政策措施。五项政策措施是：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。