作者简介：郑俊果，女，中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副教授，主要研究方向为经济法基础理论、企业与公司法、金融法；

　　刘梦阳，女，北京大学法学院经济法硕士研究生，主要研究方向为。

　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-1494（2013）05

　　一、"房产税"①调控房地产市场的性质分析

　　房产税政策可以根据不同地域的地理位置、环境气候、文化氛围、经济发达、人文环境等制定进行商品房市场调控的具体制度规范，避免法律公平的不合理、实现政策的合理又公平。因此，正确、合理使用房产税政策是对税法制度追求利益均衡、实质正义目标的充实与丰满，不是对税收法律制度的架空。基于我国商品房市场保障自住与投资保值的多元化功能与作用，有关房产税政策的实施与运用，不能够仅局限于眼前、暂时的个体利益分析考量，应将其归为与资本、金融市场运行调控密切相关的，未来、长远、整体利益进行系统分析。

　　"新国五条"②、中国办发〔2013〕17号文③有关房产税在调控我国商品房市场中调节投资住房需求、抑制炒房交易行为、保障自住需求功能与作用的特殊定位，房产税征收措施中的征税对象、计税依据、税率等内容的本质，与证券市场发展中证券交易印花税政策、商业银行储蓄中的储蓄存款利息税政策具有相同的税种属性，具有相同的资金流向调控与降低相关市场交易温度与交易价格的功能与作用，即基于商品房市场在我国目前的市场经济体系构成中，属于与证券市场、银行储蓄具有类似功能与作用的投资与投机或储蓄保值市场、是一种类资本金融市场，因此对房产税的含义及其在商品房市场的宏观经济调控功能与作用的认识与评价，既要注重现代市场经济发展中税收具有的优化财政税收体系、缩小人们财富差距的一般财政来源与二次分配的基本功能，同时还要关注其作为体现政府宏观经济调控功能的抑制投资与投机购房需求、稳定商品房市场价格的实践效果分析。

　　就重庆与上海向房屋所有人征收房产税时征税对象、计税依据、税率、房产税收减免制度等差异性来看，房产税作为商品房市场价格稳定、抑制炒房的政策性措施，不仅具有体现整体利益基础的政策性、目标的经济性，而且更具兼顾未来、长远利益内容的时空性与实施手段的综合性。其中：房产税的经济性表现为经济规律的政策化，即房产税开征的目的是实现商品房市场价格与供求的物质与精神、经济发展与社会文明利益的兼顾与均衡；房产税的政策性是指房产税的开征与具体的税收制度内容是以国家政策的形式表现出来，与法律或法规、行政规章是由相应的立法机构制定并且具有普适性与稳定性相区别；房产税的时空性是指房产税征收过程中征税对象、计税依据、税率、减免税内容的因人、因时、因地而异性；房产税的综合性主要是指房产税的本质属性、征收方式与手段的综合性。如为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。

　　如对普通住宅购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满2年则免征营业税；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税；对非普通住宅购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则征差价的5.5%；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税[1]。现行房产税征收中的因人、因时、因地而异的政策、时空属性，是政府兼顾一般与特殊、物质与精神、眼前与长远、团体与个体利益的均衡，强调因人、因地、因事、因时、因势、因境、因景而异的公平与合理保护。

　　二、我国商品房价格攀升的原因与房产税调控的效果分析

　　（一）我国商品房价格攀升的原因分析

　　在我国公有制为基础的社会主义市场经济发展中，商品房市场具有保障人们安居乐业的基本功能，同时作为人们投资保值的重要场所，也是政府进行经济调控的必要手段。我国商品房价格攀升的根本性原因，具体存在于以下三个方面：

　　1.经济发展、城市化进程、城市改造拉动住房需求增加、房价上扬与自住保障功能产生冲突。市场经济发展中房地产业的基础与支柱性，决定了房地产的城市基础引领者地位。房地产开发到哪里、城市就延伸到哪里，同时房地产对其他产业、市场的带动作用意义非凡，现实中交通、教育、建材、家居等相关行业及其服装、化妆品等专业市场的发展，无不以房地产市场的发展为车轮；中国作为农业大国的城市化进程中，光进城的农民就是住房消费中非常诱人的数字，农村与城市的剪刀差决定了除非城市化进程停滞、农民才不会进城；现实中一线、二线大中城市的规划、改造，也诱使人们在大拆大建时期小房换大房、普通房换高档房的需求增加。因此城市扩大与改造中需求大于供给的客观环境因素，不仅必然导致房价的上升，而且与越来越重要的自住需求保障功能发生冲突。

　　2.通胀预期、地价猛增、建材价格攀升、房产保值带动需求增加、房价上涨强化了住房的投资保值功能。在信用经济、货币纸本位条件下的市场经济运行中，农产品价格屡创新高、油价滚雪球似膨胀、物价指数的走高、CPI的不断上升，必然带动房价的上扬，要控制房价就须先稳定CPI；土地资源的稀缺性、地方政府供给的垄断性、地方财政收入的来源性，不仅使地价象孙悟空翻筋斗似的加速提升、人为炒高，且央企介入房地产开发的资金充裕、政府背景，导致地王频现、推高房价，使地方政府会有明修栈道暗度陈仓的机会主义行为；同时房地产开发中钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的隐形推手；此时商品房的居住功能已经演变为理想的投资产品、保值增值功能，在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素作用下，房子成了百姓最为理想的保值增值投资产品。中国人想拥有5-10套房子的人并不多，而想拥有2-3套房的人则比比皆是。因此房子超强的增值能力像兴奋剂一样令国人振奋的主观人为原因，不仅提高了通胀预期并诱使房价上涨。

　　3.虚荣心强、盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控失衡助长需求增加、房价飚升，导致其与国家协调经济发展价值的目标背离。安居乐业的传统文化、相互攀比的虚荣心理，导致国人在成年后都无畏艰辛地为房而奋斗，通胀的预期心理使得很多人无视自己的支付能力而甘为房奴；加之改革开放先富起来的群体烧钱、比阔、享受意识的加强，开始换房的面积越换越大、档次越换越高，奢侈消费令世界瞠目结舌；而政界官员、公务员因掌握国家共有资源、职务便利等条件，也加入高档商品房的需求者行列；加之房价稍有波动媒体就借题发挥、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓对房地产市场的过度关心为房地产商宣传报道房价上涨的信息刺激购买，另一方面也基于自身的广告收益为房地产商进行大肆炒作、通过舆论导向为一些房地产商进行楼盘价格的"操纵"；政府面对合理的商品房市场价格波动、百姓对房价过高抱怨，仅是"头痛医头、脚痛医脚"隔三差五地的临时调控，最终把房地产从幕后拉到台前、推向风口浪尖，弄得全民不得不关注房价、讨论房价，当一万、十万、百万、千万、亿万人都在关注房价时，房价能不暴涨吗？！上述因素是助长房地产市场价格飙升的社会心理因素，不仅无视人们的能力并加剧其不合理的住房需求，而且使得政府的调控措施背离了协调经济发展的价值取向。