关于房地产合作开发模式的探讨(2)

　　三、合作开发模式——双方投资
　　假设具备房地产开发资质的企业具备投资能力，那么可以采取双方投资的合作开发模式。出让土地使用权一方和具备房地产开发资质企业作为合作双方，合作双方采用一方出地、一方出资方式合作开发，即合作双方均对开发项目进行了投资，根据合作合同的约定，共担风险，共享利润。
　　合作开发模式前提要求：假定提供出让土地使用权一方不具备房地产开发资质，则要求出资方必须具备房地产开发资质。
　　具体合作要求：1.合作双方签订合作开发合同，关于是否针对合作项目成立项目公司由双方在合同中进行约定。2.土地使用权必须变更至项目公司或者有房地产开发资质一方名下，以办理后续的各项手续；3.以有资质方名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批等手续；4.以有资质方名义进行房屋销售。5.合作合作中约定投资比例和分成比例，分得房屋或者分得售房收入。6.合作合同中约定以项目公司名义或实质运作方名义签订建设工程总承包施工合同。
　　优缺点分析：优点：双方合作合同合法有效，开发额可以计入双方公司业绩，达到合作共赢。缺点：具备房地产开发资质的企业需要进行资金投入，承担项目亏损的商业风险。
　　四、总结与提示
　　房地产项目投资大，耗时长，关系复杂，收益不稳定，受国家政策影响大，因此，如果要进行房地产合作开发，无论采用以上哪种模式，均需结合具体项目进行具体分析，对项目进行详细考察。需要特别提示的是，合作方必须在合作之前落实以下几个问题：
　　1.地块所在地政府部门是否要求房地产开发企业必须在本地注册公司，如果有要求，那么则需要成立项目公司，以项目公司的名义来运作项目。
　　2.合作对方是否具备房地产开发资质，如果合作双方均不具备房地产开发资质，将导致合作开发合同无效。
　　3.土地性质是否是国有、出让土地使用权，如果是集体或划拨土地使用权，那么合作的标的存在问题，将导致合作开发合同无效。
　　4.税收政策非常重要，如果在合作过程中需要变更土地使用权证书的，是否需要缴纳土地增值税，及合作各方如何进行所得税纳税和增值税纳税，必须到税收主管部门了解清楚。

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